안녕하세요, 법무법인 심입니다.
더샵 탕정인피니티시티의 공급계약은 계약 당시의 중요한 설명이 사실과 다르거나 핵심 약정이 이행되지 않았다면 취소·해제를 검토할 수 있습니다. 반면 2026년 12월 잔금 부담, 대출 부족, 전세 지연 또는 마이너스 프리미엄만으로 계약이 자동 종료되지는 않습니다. 인접한 2차 단지의 입주가 2027년 2월로 이어지는 만큼 법적 근거와 실제 자금 공백을 동시에 점검해야 합니다.
저희 법무법인 심은 어떻게든 분양계약해지 가능성을 찾아드리는 분양계약해지의 스페셜리스트로, 오늘은 해당 단지의 계약 구조와 입주 전 확인 순서를 기준으로 설명드리겠습니다.
1. A4블록 1,140세대의 입주 조건은 무엇인가요?
핵심 한줄: 전용 84㎡ 중심의 대단지에 96㎡가 포함돼 있어 주택형별 필요 자금과 거래 기간을 따로 계산해야 합니다.
더샵 탕정인피니티시티는 충청남도 아산시 아산탕정지구 도시개발구역 A4블록에 조성되는 단지입니다. 지하 2층, 지상 최고 35층의 8개 동에 총 1,140세대가 들어서며, 전용 84㎡ 958세대와 전용 96㎡ 182세대로 구성됩니다. 공식 입주 예정 시기는 2026년 12월입니다.
분양 당시에는 수도권 전철 1호선 탕정역과 천안아산역 이용 여건, 도시개발구역 안의 학교·공원·공공시설 계획, 산업단지 접근성이 주요 요소로 소개됐습니다. 다만 향후 조성될 시설이나 교통계획은 계약상 확정된 약속인지, 사업 진행에 따라 달라질 수 있는 전망인지 구분해야 합니다.
주변 공급 일정도 이 단지에만 있는 중요한 변수입니다. 인접한 더샵 탕정인피니티시티 2차 1,214세대는 2027년 2월 입주 예정으로 안내돼 있어, 1차 입주가 끝나기 전후로 유사 면적의 전세와 매도 물량이 이어질 수 있습니다. 이는 해지 사유 자체는 아니지만 전세 보증금과 거래 완료 시점을 추정할 때 반영해야 할 현실적 조건입니다.
2. 잔금·중도금대출·옵션 비용은 어떻게 계산해야 하나요?
핵심 한줄: 공급계약의 잔금 30%만이 아니라 중도금대출 60%의 전환·상환, 이자후불액과 옵션 잔액을 한꺼번에 확인해야 합니다.
모집공고상 공급계약은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 구조이며 중도금 이자는 후불 조건으로 안내됐습니다. 따라서 입주 때 필요한 금액은 단순히 분양가의 30%로 끝나지 않습니다. 금융기관이 중도금대출을 주택담보대출로 전환해 주는 범위, 미전환 원금, 후불이자, 유상옵션과 확장비 잔액, 취득 관련 비용을 함께 계산해야 합니다.
입주 잔금대출은 소득과 기존 부채, 보유주택, 준공 후 담보가치를 기준으로 다시 심사됩니다. 분양 당시 중도금대출이 실행됐다는 사실이 같은 금액의 잔금대출 승인을 보장하지 않습니다. 승인액이 줄면 그 차액을 입주지정기간 안에 마련해야 하며, 기한을 넘기면 연체료 부담이 커질 수 있습니다.
전세를 활용하는 경우에는 임대차계약 체결일이 아니라 임차인의 전세대출 승인일과 보증금 지급일을 기준으로 봐야 합니다. 96㎡는 84㎡보다 필요한 보증금이 커질 수 있고 수요층도 다르므로, 단순히 같은 평당 조건을 적용하기보다 실제 문의와 지급 가능일을 확인하는 편이 안전합니다.
3. 계약금 포기나 마피 매도로 책임을 끝낼 수 있나요?
핵심 한줄: 계약금만 포기하거나 매매계약서만 쓰는 것으로 공급계약·대출·옵션 책임이 모두 사라지지는 않습니다.
민법 제565조에 따른 계약금 해제는 상대방이 이행에 착수하기 전까지 인정되는 것이 원칙입니다. 이미 중도금이 납부되고 대출이 실행된 단계라면 계약금만 포기해 공급계약 전체를 종료하기 어렵습니다. 잔금을 미납하면 사업주체의 최고와 해제 절차가 진행될 수 있지만, 위약금과 대출원리금, 옵션대금 정산은 별도로 남을 수 있습니다.
분양권을 마피로 매도할 때에도 매수인을 찾았다는 사실만으로 책임이 이전되는 것은 아닙니다. 매수인의 자금조달과 대출 승계, 사업주체의 명의변경, 옵션계약 인수가 완료되고 기존 채무가 실제로 정리됐는지 확인해야 합니다. 명의변경 전에 잔금기한이 오면 기존 수분양자가 자금 부담을 질 수 있으므로 일정표가 필요합니다.
시장가격 하락이나 임대수요 부족은 경제적 위험이지만 그 자체가 사업주체의 채무불이행은 아닙니다. 계약 유지 손실과 해지의 법적 요건을 혼동하면 연체료까지 더해질 수 있으므로, 가격 문제와 계약상 하자를 분리해서 검토해야 합니다.
4. 어떤 자료가 있어야 취소·해제 가능성을 판단할 수 있나요?
핵심 한줄: 계약 체결에 영향을 준 구체적 설명과 실제 이행 상태를 객관 자료로 연결해야 합니다.
먼저 공급계약서와 모집공고, 특약, 납부내역을 확인합니다. 여기에 중도금대출 약정서, 이자후불 조건, 유상옵션 계약서를 연결하면 계약을 유지하거나 종료할 때 남는 채무를 파악할 수 있습니다.
법적 쟁점은 분양 당시 자료에서 시작합니다. 홈페이지와 카탈로그, 상담 문자·녹취, 별도 확인서에 탕정역 접근성, 학교와 공공시설의 조성 시기, 특정 동·호수의 조망·배치, 금융지원 조건이 어떻게 표현됐는지 확인해야 합니다. 전망이나 기대가 아니라 확정적 사실로 설명됐고 실제와 중요한 차이가 있는지가 핵심입니다.
계약의 중요 부분을 잘못 알게 된 경우에는 민법 제109조의 착오 취소가, 고의적인 거짓 설명이나 중요 사실의 은폐가 있었다면 민법 제110조의 사기 취소가 문제될 수 있습니다. 사업주체가 계약상 핵심 의무를 이행하지 않은 경우에는 채무불이행 해제를, 사실과 다른 광고 또는 제한사항 누락에는 표시·광고법상 책임을 검토할 수 있습니다.
사전점검에서 하자가 발견됐다면 전체 사진과 근접 사진, 영상, 접수번호와 보수 답변을 함께 남겨야 합니다. 보수 가능한 마감 하자와 정상적인 사용에 중대한 지장을 주는 하자는 법적 의미가 다르므로 하자의 수만으로 계약 해제를 단정해서는 안 됩니다.
5. 법무법인 심은 입주 전 선택지를 어떤 순서로 비교하나요?
핵심 한줄: 잔금기한을 중심으로 유지·전세·전매·종료안의 순회수액과 법적 근거를 같은 기준일에 비교합니다.
첫 단계는 입주지정기간, 대출 심사일, 예상 전세 보증금 지급일과 명의변경 가능일을 하나의 달력에 놓는 것입니다. 인접 2차 단지의 입주 준비 시기까지 겹치면 임차인과 매수인의 선택지가 늘어날 수 있으므로 희망 가격보다 완료 가능한 날짜를 먼저 확인합니다.
그다음 유지안에는 잔금과 대출 부족분, 취득비용을 반영합니다. 전세안은 보증금 지급 지연에 대비한 임시자금, 전매안은 마피와 명의변경 전 금융비용, 계약 종료안은 위약금과 대출·옵션 정산액을 포함합니다. 서로 다른 날짜와 항목을 사용하면 어느 선택이 손실을 줄이는지 제대로 비교할 수 없습니다.
취소나 해제의 근거가 확인되면 연체가 시작되기 전에 사실관계와 정산 요구를 담은 서면 통지를 검토할 수 있습니다. 법정 사유가 충분하지 않다면 시행사와 합의 종료를 협의하되, 합의서에는 기납부금의 반환·공제, 대출 상환 주체와 이자, 옵션 처리, 추가 청구의 종결 범위를 빠짐없이 적어야 합니다.
FAQ
Q1. 계약금 10%만 포기하면 계약을 끝낼 수 있나요?
중도금 납부와 대출 실행이 진행됐다면 단순 계약금 포기로 모든 계약관계를 종료하기 어렵습니다. 공급계약과 대출약정, 옵션계약의 해제·정산 조건을 각각 확인해야 합니다.
Q2. 잔금은 분양가의 30%만 준비하면 되나요?
그렇지 않을 수 있습니다. 잔금 30% 외에도 잔금대출로 전환되지 않는 중도금대출 원금, 이자후불액, 옵션 잔액과 취득비용을 함께 계산해야 합니다.
Q3. 전세 계약서를 쓰면 잔금 준비가 끝난 것인가요?
아닙니다. 임차인의 대출과 보증 심사가 통과하고 실제 보증금이 잔금기한 전에 지급돼야 합니다. 선순위 대출 정리와 보증 가입 가능 여부도 확인해야 합니다.
Q4. 사전점검 하자가 있으면 잔금을 내지 않아도 되나요?
하자의 중대성과 보수 가능성에 따라 대응이 달라집니다. 잔금 전부를 곧바로 미납하면 연체 위험이 생길 수 있으므로 하자 자료와 계약 조항을 먼저 검토해야 합니다.
마치며
입주가 가까워질수록 대출, 전세, 전매와 시행사 협의에 사용할 수 있는 시간은 짧아집니다. 자신의 주택형과 실제 부족자금, 계약자료를 먼저 정리하면 계약 유지와 정리 사이에서 더 현실적인 결정을 내릴 수 있습니다.
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