안녕하세요, 법무법인 심입니다.
계약이 끝났는데도 집주인이
“다음 세입자 보증금 들어오면 그때 돌려주겠다”고 말하며 보증금 반환을 미루는 일이 자주 있습니다.
임차인 입장에서는 이사 일정이 걸려 있고,
보증금이 막히면 새로운 집 계약도 어려워져 현실적인 피해가 바로 발생합니다.
핵심부터 말씀드리면, 보증금 반환은 원칙적으로 임대인의 의무입니다.
“신규 세입자 입주”는 임대인이 보증금 반환을 미룰 수 있는 자동 면책 사유가 되기 어렵습니다.
다만 임대인의 자금 사정이 나빠 보이거나 권리관계가 복잡하면,
기다리기보다 회수 구조를 빠르게 만드는 대응이 필요합니다.
“새 세입자 들어오면 준다”는 말, 왜 위험할까요?
이 말은 대부분 임대인이 돌려줄 돈을 미리 준비해둔 게 아니라,
다음 임차인의 보증금으로 기존 임차인 보증금을 막겠다는 의미인 경우가 많습니다.
이 구조에서는 ‘집이 안 나가면’ 보증금 반환도 같이 무기한 지연됩니다.
특히 아래 같은 신호가 보이면 단순 지연이 아니라 회수 위험이 커졌다고 보셔야 합니다.
연락을 피하거나 약속 날짜를 계속 바꾼다
“네가 좀 더 기다려라”로만 말하고 확답이 없다
근저당이 늘었다, 경매 얘기가 들린다
다른 세입자도 보증금을 못 받는 분위기다
이런 경우는 기다릴수록 불리해질 수 있습니다.
가장 먼저 할 일: 보증금 반환 요구를 ‘문서로’ 고정하세요
보증금 분쟁은 결국 “언제, 얼마를, 어떻게 요구했는지”가 중요합니다.
말로만 요구하면 임대인이 나중에 “그렇게까지 요구한 줄 몰랐다”거나
“아직 인도가 안 됐다”로 버틸 여지가 생깁니다.
실무에서는 아래처럼 정리해두는 게 안전합니다.
문자/카톡으로 계약 종료 사실, 보증금 액수, 미반환 잔액, 반환 기한을 명확히 통지
열쇠 반납, 이사 완료 등 ‘인도’ 관련 사실도 함께 기록
임대인의 답변(새 세입자, 자금 사정 등)을 캡처로 확보
핵심은 “신규 세입자 입주와 무관하게 현재 보증금이 미반환 상태”라는 점을 남기는 것입니다.
계속 미루면: 임차권등기명령과 보증금 반환소송을 함께 검토합니다
임대인이 버티면 기다리는 것만으로는 해결이 잘 안 됩니다.
그래서 실무에서 많이 검토하는 조합이 임차권등기명령 + 보증금 반환소송입니다.
임차권등기명령은 이사(퇴거) 이후에도 임차인의 권리관계를 유지하면서
다음 단계(소송, 집행)를 준비할 수 있게 도와주는 장치입니다.
보증금 반환소송은 미반환 금액을 법적으로 확정해 집행 기반을 만드는 절차입니다.
요지는 하나입니다. “새 세입자 들어올 때까지 기다리자”가 아니라,
임대인이 더 이상 미루기 어렵게 만드는 구조로 전환하는 것입니다.
“그럼 네가 새 세입자 구해와”라고 하면, 합의 조건을 반드시 문서로 남기세요
임대인이 신규 세입자 모집을 임차인에게 떠넘기는 경우도 많습니다.
이 방식은 합의로 정리될 수도 있지만, 조건이 애매하면 오히려 분쟁이 커집니다.
최소한 아래는 문서로 확정하셔야 합니다.
새 임차인 조건(보증금·차임·입주일)과 임대인의 거절 기준
중개보수(복비) 부담 주체
공실 기간이 생기면 그 부담을 누가 지는지
보증금 반환 시점을 “입주 후”로만 두는지, “특정 기한”을 두는지
말로만 합의하면 임대인이 “조건이 마음에 안 든다”며 무한정 거절하는 상황이 생길 수 있어서,
짧게라도 합의서를 남기는 게 중요합니다.
마치며
임대인이 “새 세입자 들어와야 보증금 준다”고 말해도,
임차인은 그 말에 끌려갈 필요가 없습니다. 보증금 반환은 임대인의 의무이고,
임차인은 반환 요구를 문서로 고정한 뒤 필요하면
임차권등기명령과 보증금 반환소송 등으로 회수 구조를 만들어야 합니다.
온라인 상담을 주시면 계약 종료 상황, 인도 여부, 등기부 권리관계,
임대인의 태도를 기준으로 보증금을 더 빠르고 안전하게 회수하기 위한 실무 대응 순서를 정리해드리겠습니다.