임대차계약 중 집에 추가 근저당, 임차인이 막을 수 있을까
안녕하세요, 법무법인 심입니다.
임대차계약을 맺고 거주 중이거나 입주를 앞두고 있는데,
임대인이 그 집을 담보로 추가 대출을 받는 경우가 있습니다.
등기부를 확인하다가 뒤늦게 이런 사실을 알게 되면
“계약 중인데 왜 마음대로 담보를 잡지?”, “이거 막을 방법은 없나?” 하고 불안해지기 쉽습니다.
다만 법적으로는 임대인이 소유자인 이상 담보권 설정 자체를
임차인이 원천적으로 봉쇄하기는 쉽지 않습니다.
대신 임차인의 권리가 언제 성립했는지, 근저당 설정 시점이 언제인지에 따라 대응 방향이 달라집니다.
원칙적으로는 담보 설정 자체를 직접 막기 어렵습니다
임대인은 자기 소유 부동산에 근저당권을 설정해 대출을 받을 수 있습니다.
그래서 임차인이 계약 기간 중이라는 사정만으로 등기 신청을 당연히 중단시킬 수 있는 것은 아닙니다.
다만 여기서 중요한 것은 “막을 수 있느냐”보다
“그 담보 설정이 내 보증금에 어떤 순위 위험을 만들었느냐”입니다.
결국 문제의 핵심은 추가 대출 자체보다 보증금 보호 지위가 흔들렸는지 여부입니다.
이미 대항력과 확정일자를 갖췄다면 위험이 줄어듭니다
주택 임차인은 주택 인도와 전입신고를 마치면 다음 날부터 대항력을 취득하고,
여기에 확정일자까지 있으면 경매나 공매 때 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있습니다.
따라서 임차인이 이런 요건을 먼저 갖춘 뒤에 임대인이 추가 근저당을 설정했다면,
새 근저당은 임차인보다 후순위가 되는 경우가 많습니다.
반대로 임차인이 아직 입주하지 않았거나 전입신고만 하고
대항력이 발생하기 전 단계라면 상황은 훨씬 불안해질 수 있습니다.
시점이 꼬이면 보증금이 위험해질 수 있습니다
현행 주택임대차보호법은 대항력이 전입신고 당일이 아니라
그 다음 날부터 발생한다고 정하고 있습니다.
그래서 잔금일이나 입주일 전후에 임대인이 선행해서 근저당을 잡아버리면,
임차인은 기대했던 순위를 확보하지 못할 수 있습니다.
이런 경우에는 단순히 “추가 대출을 받았다”는 사실보다,
그 설정이 임차인의 권리 취득보다 앞섰는지 뒤섰는지를 먼저 따져봐야 합니다.
실제 분쟁도 대부분 이 시점 차이에서 갈립니다.
계약 중에도 해지나 지급 거절 문제가 검토될 수 있습니다
임대인이 추가 근저당을 설정함으로써 임차인이 대항력이나
우선변제권을 사실상 확보하지 못하게 되었거나,
보증금 회수에 중대한 위험이 발생했다면 대응 여지가 생깁니다.
대법원도 임대인이 임차인의 권리 확보를 방해해
법적 지위에 위험이 생긴 경우,
그 위험 범위에서 차임 지급 거절 문제가 생길 수 있다고 본 바 있습니다.
또 계약 당시 무담보 상태를 전제로 설명했거나,
추가 담보 설정을 제한하는 특약이 있었다면
계약 해지나 손해배상으로 이어질 수 있는지 검토해볼 필요가 있습니다.
마치며
임대인이 집을 담보로 추가 대출을 받았다고 해서
임차인이 언제나 즉시 그 행위를 막을 수 있는 것은 아닙니다.
하지만 임차인의 대항력과 우선변제권 취득 시점보다 먼저 근저당이 설정됐다면
보증금 회수에 실제 문제가 생길 수 있고,
경우에 따라서는 차임 지급 거절이나 계약 해지 논리도 검토될 수 있습니다.
이런 사안은 결국 등기부등본, 계약서 특약, 전입일자,
확정일자를 함께 봐야 정확한 판단이 가능합니다.
법무법인 심은 임대차 분쟁에서 보증금 보호와 계약 해지 가능성을 실무적으로 검토해드리고 있습니다.