안녕하세요, 법무법인 심입니다.
집을 보고 마음에 들어
임대차계약을 체결하고 계약금까지 보냈습니다.
그런데 잔금 치르기 전에
등기부를 다시 떼어보니
없던 근저당이 생겨 있는 경우가 있습니다.
이때 임차인은 바로 흔들립니다.
이 집에 들어가도 되는 건지,
보증금은 안전한 건지,
지금 계약을 깨면 계약금은 돌려받을 수 있는 건지
머리가 복잡해집니다.
결론부터 말씀드리면,
잔금 전 근저당 설정이 있었다고 해서
언제나 자동으로 계약금 반환이 되는 것은 아닙니다.
하지만 계약서 특약을 어긴 경우이거나,
그 근저당 때문에 보증금 회수 위험이 크게 높아져
임차 목적을 달성하기 어려워졌다면,
계약 해제와 계약금 반환을 충분히 검토할 수 있습니다.
입주 전 근저당은 왜 임차인에게 치명적일 수 있을까
임차인은 보통
입주와 전입신고를 마친 뒤
대항력과 우선변제권을 기대합니다.
그런데 그 전에 근저당이 먼저 잡히면
임차권은 그 담보권보다 뒤로 밀릴 수 있고,
나중에 보증금 회수 구조가 훨씬 불리해질 수 있습니다.
생활법령정보도
입주 전에 근저당권 등이 설정되면
임차권은 그 권리보다 후순위가 되어
보증금을 돌려받는 데 문제가 생길 수 있다고 설명합니다.
정말 중요한 건
근저당이 생겼다는 사실 자체보다,
그 근저당 때문에
임차인이 원래 기대했던 보증금 안전성이 무너졌다는 점입니다.
계약금 반환 여부는 특약이 있느냐에 따라 크게 달라집니다
이런 사건에서 가장 먼저 봐야 하는 건
등기부만이 아니라 계약서입니다.
실무에서는
잔금 전까지 새로운 근저당을 설정하지 않기로 하고,
이를 어기면 임차인이 계약을 해제하고
계약금 반환이나 손해배상을 청구할 수 있다는 특약을 넣는 경우가 있습니다.
생활법령정보도
입주 전 근저당 설정 위험이 있으므로,
이를 위반하면 계약을 해제하고 손해배상을 받을 수 있도록
특약을 두는 것이 좋다고 안내합니다.
즉 계약서에 이런 조항이 있다면
임차인 입장에서는 훨씬 명확하게 대응할 수 있습니다.
반대로 그런 약정이 없다면
근저당이 생겼다는 이유만으로
바로 모든 해제와 반환이 자동 인정되는 것은 아니고,
실제로 계약의 중요한 전제가 무너졌는지 따져봐야 합니다.
배액상환까지 가능한지는 또 다른 문제입니다
많이들
계약금은 무조건 두 배로 돌려받는다고 생각하십니다.
하지만 계약금 배액상환은
항상 자동으로 붙는 것이 아닙니다.
생활법령정보는
별도의 다른 약정이 없고,
당사자 일방이 이행에 착수하기 전이라면
계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 방식의 계약금 해제가 가능하다고 설명합니다.
대법원도
민법 제565조상 이행에 착수했는지는
객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도의 이행행위나
그 전제행위가 있었는지를 기준으로 본다고 판시하고 있습니다.
즉 잔금 전 근저당 설정 사안에서는
지금이 단순 계약금 해제 단계인지,
아니면 특약 위반 또는 채무불이행에 따른 해제와 손해배상 단계인지를
구분해서 봐야 합니다.
같은 “계약 깨기”처럼 보여도
법리는 다르게 움직일 수 있습니다.
실제 대응은 잔금 중단, 등기 확인, 해제 통지 순서로 보는 것이 안전합니다
잔금 전에 근저당이 잡힌 것을 확인했다면
가장 먼저 할 일은
잔금을 서둘러 보내지 않는 것입니다.
그다음
등기부를 다시 확인하고,
근저당 설정일과 채권최고액,
계약서 특약 문구를 맞춰봐야 합니다.
이후에는
임대인에게 근저당 말소를 요구할지,
해제를 통지할지,
계약금 반환을 요구할지 방향을 정해야 합니다.
생활법령정보도
중도해지를 하려는 경우
내용증명 우편으로 해지 의사와 사유를 밝히는 방식이 바람직하다고 안내합니다.
결국 이 문제는
“근저당이 생겼다”는 사실 하나보다,
그 사정이 계약 목적을 얼마나 흔드는지,
그리고 계약서가 그 상황을 어떻게 정해두었는지에서 갈립니다.
마치며
잔금 전에 근저당이 생겼다면,
임차인은 계약금 반환을 충분히 검토할 수 있습니다.
다만 언제나 자동 반환이나 배액상환으로 바로 이어지는 것은 아니고,
특약 유무와 보증금 회수 위험의 정도,
이행 착수 여부를 함께 봐야 합니다.
결국 중요한 것은
근저당이 생긴 뒤에도 계약을 유지할 수 있는지,
아니면 이미 임차인이 감수하기 어려운 위험이 된 것인지를 판단하는 것입니다.
그래서 이런 상황에서는
잔금을 치르기 전에
등기와 계약서를 다시 점검하고,
해제와 계약금 반환 가능성을 먼저 따져보는 것이 안전합니다.