안녕하세요, 법무법인 심입니다.
전세계약을 다시 정리할 때 임대인이 “기간은 손대지 말고 보증금만 올리자”고 하거나, 반대로 임차인이 “2년을 새로 쓰기보다 금액만 조정하고 싶다”고 말씀하시는 경우가 많습니다.
결론부터 말씀드리면, 당사자 사이에 합의가 있다면 보증금 조정 자체는 가능합니다.
다만 그 약정이 실제로 어떤 법적 성격을 가지는지는 별개의 문제입니다.
계약갱신요구권에 따른 갱신인지, 묵시적 갱신인지, 아니면 별도의 합의갱신인지에 따라 기간과 증액 범위의 판단이 달라질 수 있기 때문입니다.
주택임대차보호법은 2년 미만으로 정한 주택임대차를 원칙적으로 2년으로 보고, 보증금 증액에도 상한과 재증액 제한을 두고 있습니다.
1. 보증금만 조정하는 합의 자체는 가능합니다
임대인과 임차인이 서로 동의한다면 보증금을 올리거나 내리면서 갱신 내용을 다시 정리하는 것 자체는 가능합니다.
실제 생활법령정보도 갱신 과정에서 보증금과 계약 조건이 변경되는 경우 기존 계약서를 수정하거나 새 계약서를 작성해 정리할 수 있다고 설명하고 있습니다.
다만 이 경우에도 단순히 “금액만 바꿨다”는 표현만으로 모든 법률효과가 정리되는 것은 아니고,
갱신 방식에 따라 임차인 보호 규정이 계속 적용될 수 있습니다.
2. 기간을 그대로 두겠다고 적어도 항상 그대로 끝나는 것은 아닙니다
가장 많이 오해하시는 부분이 바로 기간입니다.
주택임대차보호법은 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 본다고 정하고 있습니다.
다만 임차인은 자신에게 유리하다면 2년 미만 약정이 유효하다고 주장할 수 있습니다.
그래서 갱신하면서 “1년만 연장” 또는 “기존 기간 구조 유지”라고 적더라도,
분쟁이 생기면 법에서 정한 최소기간 문제가 다시 나올 수 있습니다.
즉 문서에 짧게 썼다고 해서 언제나 그 기간 약정만 그대로 확정되는 것은 아닙니다.
3. 계약갱신요구권을 행사하는 경우에는 보통 2년 갱신으로 봅니다
임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 상황이라면 주택임대차보호법 제6조의3이 적용됩니다.
이 경우 갱신의 기본 구조는 2년이고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하기 어렵습니다.
따라서 “갱신은 하되 기간은 예전처럼 짧게 두자”는 식으로 적어도,
법적으로는 갱신요구권 행사에 따른 2년 갱신이 문제 될 수 있습니다.
결국 이번 정리가 단순 합의인지, 아니면 법정 갱신권 행사에 따른 것인지부터 먼저 구분해 보셔야 합니다.
4. 묵시적 갱신이라면 보증금만 올리는 구조와는 다르게 봐야 합니다
묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 일정 기간 동안 별다른 갱신 거절 의사 없이 계약을 계속 유지하는 경우 성립하는 구조입니다.
이 경우 생활법령정보는 묵시적으로 갱신된 계약에서 임차인이 언제든 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있다고 설명합니다.
실무적으로는 묵시적 갱신은 기존 조건이 그대로 이어지는 성격이 강하므로,
보증금만 따로 올려 새로 정리했다면 이미 단순한 묵시적 갱신과는 다른 합의가 개입된 것으로 볼 여지가 커집니다.
5. 보증금 인상도 마음대로 할 수 있는 것은 아닙니다
보증금만 올리는 합의가 가능하더라도, 법은 증액 한도를 두고 있습니다.
주택임대차보호법 제7조에 따르면 보증금 또는 차임 증액청구는 원칙적으로 약정 금액의 20분의 1,
즉 5%를 넘을 수 없고, 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다.
생활법령정보도 같은 취지로 안내하고 있습니다.
그래서 갱신 과정에서 “조금만 올리자”는 말로 시작했더라도 실제 인상 폭이 5%를 넘거나,
최근 1년 안에 이미 증액이 있었다면 분쟁 소지가 커질 수 있습니다.
6. 실무에서는 계약서 문구를 더 꼼꼼하게 정리하셔야 합니다
전세계약 갱신 시 보증금만 조정하려는 경우에는 말로만 합의하지 마시고,
이번 변경이 계약갱신요구권 행사에 따른 것인지, 별도의 합의갱신인지,
보증금이 얼마에서 얼마로 바뀌는지,
기존 조건 중 어떤 부분이 유지되는지를 문서에 명확히 남기시는 것이 좋습니다.
생활법령정보도 보증금이 변경되는 갱신계약이라면 증액된 보증금 부분을 정확히 적고,
그 증액분에 대한 확정일자 문제도 함께 정리할 필요가 있다고 설명합니다.
마치며
전세계약 갱신 시 보증금만 올리고 기간은 그대로 두자는 합의 자체는 가능할 수 있습니다.
그러나 실제 효력은 단순 문구 하나로 결정되지 않습니다.
이번 갱신이 계약갱신요구권 행사인지, 묵시적 갱신인지,
별도의 합의갱신인지에 따라 기간 판단이 달라질 수 있고, 보증금 인상도 5% 상한과 1년 내 재증액 제한을 함께 봐야 합니다.
지금 쓰신 갱신안이 법적으로 어떤 성격인지,
보증금 인상과 기간 약정이 실제로 유효하게 정리되는지 헷갈리신다면 현재 계약서 문구를 기준으로 구조를 먼저 점검해보시는 것이 안전합니다.