안녕하세요, 법무법인 심입니다.
임대차 문제가 생기면 가장 먼저 드는 고민이 있습니다.
“이걸 바로 소송해야 하나?”, “분쟁조정위원회로 먼저 가도 되나?”라는 고민입니다.
실제로 보증금 반환, 원상회복비, 수리비, 계약갱신, 차임 증액 같은 분쟁은
조정으로 풀리는 경우도 많지만,
반대로 상대방이 강하게 다투거나 재산을 묶어야 하는 사건은 처음부터 소송이 더 맞는 경우도 있습니다.
현재 제도상 주택·상가 임대차 분쟁은 조정 대상이 폭넓게 인정되지만,
피신청인이 조정에 응하지 않으면 절차가 실질적으로 앞으로 나아가기 어렵고,
강제집행이나 복잡한 증거조사가 필요한 사건은 결국 법원 절차가 더 적합할 수 있습니다.
잠시 시간을 내어주시면 내 사건이 임대차 분쟁조정위원회로 풀릴 사건인지,
아니면 처음부터 소송으로 가야 할 사건인지에 대해 더 많은 정보를 얻으실 수 있을 것이라 확신합니다.
이런 사건은 임대차 분쟁조정위원회가 잘 맞습니다
조정위원회가 잘 맞는 사건은 정리하면 “법리가 아주 복잡하지 않고,
금액과 조건을 조정해서 끝낼 수 있는 사건”입니다.
대표적으로는 보증금 반환 시기 다툼, 미반환 보증금 일부 정산,
월세·관리비 정산, 원상회복 범위, 수선의무 분쟁,
계약갱신 과정의 조건 조정 같은 사건이 여기에 들어가는 경우가 많습니다.
제도상 주택 임대차 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회 대상이 되고,
상가 임대차 분쟁도 별도 조정제도가 있으며,
상가 쪽은 공인중개사의 손해배상책임 관련 분쟁까지 조정 대상에 포함됩니다.
또한 분쟁조정은 구두 또는 서면으로 신청할 수 있도록 제도가 설계되어 있습니다.
즉 “누가 완전히 이기고 지느냐”보다
“현실적으로 얼마를 언제 어떻게 정리할지”가 핵심인 사건은 조정이 잘 맞는 편입니다.
이런 사건은 처음부터 소송이 더 맞을 수 있습니다
반대로 소송이 더 맞는 사건도 분명합니다.
상대방이 이미 재산을 빼돌릴 가능성이 있어서 가압류나 가처분이 급한 사건,
점유이전이나 강제집행까지 염두에 둬야 하는 사건, 퇴거·명도처럼 판결과 집행력이 중요한 사건,
허위 주장과 증거 다툼이 매우 심한 사건, 사실관계가 길고 복잡해서
본격적인 입증이 필요한 사건은 조정보다 소송이 더 적합할 수 있습니다.
조정은 기본적으로 상대방이 절차에 응할 가능성을 전제로 하는데,
관련 시행령은 피신청인이 조정신청서를 송달받은 날부터
7일 이내에 조정에 응할 의사가 있으면 이를 통지하도록 정하고 있습니다.
또 제도 설명상 조정신청에는 각하 사유와 절차 개시 요건이 따로 존재하므로,
이미 소송이 진행 중이거나 조정으로 해결될 수 없는 구조의 사건은
애초에 소송으로 가는 편이 더 빠를 수 있습니다.
가장 쉬운 구분법: 합의 가능성과 강제력 필요성을 보시면 됩니다
실무적으로 가장 쉬운 구분법은 두 가지입니다.
첫째, 상대방과 최소한의 협의 가능성이 있는지입니다.
연락은 되고, 금액이나 일정 조정 여지는 있지만 감정만 부딪히는 상태라면 조정이 상당히 유효할 수 있습니다.
둘째, 지금 당장 판결이나 보전처분이 필요한지입니다.
보증금이 급하고, 재산 은닉이 의심되고, 퇴거 문제나 점유 문제처럼 강제력이 필요하면
조정보다 소송 쪽으로 빨리 방향을 잡는 편이 안전합니다.
쉽게 말하면, “조건을 맞춰 끝낼 수 있는 사건”은 조정,
“판단과 강제력이 필요한 사건”은 소송이라고 보시면 됩니다.
제도 자체도 조정절차의 개시 요건, 처리기간, 수수료, 성립 효력 등을
사전에 안내하도록 설계되어 있고, 일정 범위의 사건은 비교적 간이하게 처리할 수 있도록 운영됩니다.
조정으로 시작해도 되는지, 바로 소송 가야 하는지 판단할 때 체크할 것
판단할 때는 아래 순서로 보시면 좋습니다.
내 사건이 보증금·관리비·수리비·원상회복처럼 조정형 분쟁인지,
아니면 명도·재산보전·강제집행이 필요한 소송형 분쟁인지 먼저 보셔야 합니다.
그다음 상대방이 조정에 나올 사람인지 판단해야 합니다.
연락을 계속 피하거나, 이미 “법대로 하라”는 태도로 버티고 있다면 처음부터 소송이 더 빠를 수 있습니다.
마지막으로 금액과 자료 상태를 봐야 합니다.
금액이 비교적 크지 않고 쟁점이 단순하면 조정이 효율적일 수 있지만,
자료가 복잡하고 사실관계 다툼이 크면 법원 판단을 받는 편이 더 정확할 수 있습니다.
참고로 조정 신청에는 수수료가 있고, 일정한 경우 수수료 면제도 가능하며,
이런 안내 사항은 제도상 신청인에게 미리 고지되도록 되어 있습니다.
그래서 조정이 잘 성립하면 시간과 비용을 줄이면서 실질적인 해결을 기대할 수 있다는 장점이 있습니다.
마치며
임대차 분쟁조정위원회로 해결할 수 있는 사건과
소송이 필요한 사건은 결국 “합의 가능성”과 “강제력 필요성”으로 나뉩니다.
보증금 정산, 원상회복, 관리비, 수선비처럼 조정으로 끝낼 수 있는 사건은
위원회가 잘 맞을 수 있고, 명도, 재산보전, 강한 증거 다툼,
집행이 필요한 사건은 소송이 더 맞을 수 있습니다.
현재 제도도 조정은 폭넓게 허용하되, 상대방의 응낙과 협의 가능성을 전제로 운영되고 있습니다.
온라인 상담을 주시면 지금 상황이 조정으로 먼저 가볼 사건인지,
아니면 시간을 아끼기 위해 바로 소송으로 들어가야 하는 사건인지 실무 기준으로 정리해드리겠습니다.