임대인이 “깡통전세인지 몰랐다”는 말, 책임이 없어지나요?
안녕하세요, 법무법인 심입니다.
전세보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 임대인이
“깡통전세인 줄 몰랐다”, “집값이 떨어질 줄 몰랐다”라고 말하는 경우가 많습니다.
하지만 이 한마디로 책임이 사라지지는 않습니다.
다만 형사(전세사기 성립)와 민사(보증금 회수)는 기준이 다르기 때문에, 사건의 무게중심을 어디에 둘지부터 정해야 합니다.
1. “몰랐다”는 주장과 별개로, 보증금 반환 의무는 원칙적으로 남습니다
전세계약의 핵심은 단순합니다.
계약이 끝나면 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.
집값이 하락했든, 자금 사정이 어렵든, 시세를 몰랐든
민사에서는 보통 보증금 반환 의무 자체가 유지됩니다.
임대인의 “고의가 없었다”는 말은 주로
형사에서 사기죄 성립을 다툴 때 의미가 커지고,
민사에서는 결국 지급명령·소송 → 판결 → 집행으로 연결되는 회수 설계가 승부입니다.
2. 고의가 약할수록 “처벌”보다 “회수”가 먼저입니다
깡통전세는 특히 승소 = 입금이 아닙니다.
고의성이 약해 형사 속도가 잘 안 나는 사건일수록
초기에 민사·집행을 선제적으로 움직여야 회수 확률이 올라갑니다.
실무에서 기본 프레임은 보통 아래 순서로 잡습니다.
- 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 고정
- 보증금반환소송(또는 지급명령)로 집행권원 확보
- 동시에 가압류 등 보전조치로 재산 유출 차단
- 전입신고·확정일자·점유 + 등기부 선순위 구조를 기준으로 배당 가능성 계산
여기서 한 번 타이밍을 놓치면
다른 채권자에게 선점되거나 재산이 빠져나가 회수 난도가 급격히 올라갑니다.
3. 깡통전세 사건을 꺼리는 곳이 많은 이유
깡통전세는 “소송을 이기는 것”과 “돈이 들어오는 것”이 다를 때가 많습니다.
그래서 일부 로펌은 수임을 보수적으로 보는 경우가 많습니다.
대표적인 이유는 다음과 같습니다.
- 선순위 근저당·선순위 임차인·경매비용이 먼저 빠져 배당이 0원에 가까운 구조가 생김
- 임대인이 무자력이라면 판결 이후 집행이 막히는 경우가 많음
- 고의성이 약하면 형사 진행이 느려져 민사·집행·자산추적까지 장기전이 되기 쉬움
결국 핵심은 회수 난도입니다.
4. 법무법인 심의 깡통전세 대응은 “동시 진행”입니다
법무법인 심은 사건을 판결로 끝내지 않고 실제 회수까지 이어지도록 설계합니다.
핵심은 시간을 무기로 여러 절차를 동시에 움직이는 것입니다.
- 임차권등기 + 보증금반환소송을 신속히 진행해 집행 기반 확보
- 강제집행 + 자산추적으로 부동산·예금·급여·지분·차량 등 전 자산을 끝까지 추적
- 필요 시 금융흐름 추적까지 병행해 숨은 자산 단서 확보
- 형사고소를 통한 압박으로 합의 국면을 열고, 반환 의사 없던 정황이 있으면 사기 혐의로 적극 대응
- 중개사·가족·관리인 등 연관자까지 함께 추적해 협상력을 강화
- 목표는 “판결”이 아니라 피해금 회수이며, 사건 말미까지 변호사가 직접 진행합니다
마치며
임대인이 “깡통전세인지 몰랐다”고 주장하더라도,
임차인의 보증금 반환권 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
다만 고의성이 약한 사건일수록
형사만 바라보기보다 임차권등기·민사소송·집행·자산추적을 함께 설계해야 실제 회수에 가까워집니다.
온라인 상담을 주시면
등기부 선순위 구조, 전입·확정일자, 보증금 규모를 기준으로
회수 가능성과 우선순위를 정리해드리겠습니다.