안녕하세요, 법무법인 심입니다.
전세계약을 갱신하면서 보증금을 증액한 경우 확정일자를 다시 받아야 하는지, 기존 보증금과 증액분의 우선변제 순위 및 계약서 작성방법을 설명합니다.
전세계약 갱신 과정에서 보증금이 증액됐다면 증액 사실이 기재된 계약서에 확정일자를 새로 받아두는 것이 필요합니다. 기존 보증금은 종전 계약서와 확정일자를 통해 기존 우선순위를 유지하고, 추가 지급한 금액은 새 확정일자를 받은 날을 기준으로 우선변제 순위가 정해질 수 있습니다. 따라서 종전 계약서를 폐기하지 말고 갱신계약서 및 증액금 이체내역과 함께 보관해야 합니다.
1. 갱신하면 기존 확정일자의 효력이 사라지나요?
핵심 한줄: 기존 보증금의 우선순위는 그대로 유지됩니다.
주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 주택임대차보호법이 정한 요건에 따라 대항력을 갖출 수 있습니다. 여기에 임대차계약서상 확정일자까지 갖추면 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 보증금을 우선하여 변제받을 수 있는 권리가 문제됩니다.
계약기간이 끝난 뒤 동일한 집에서 계속 거주하면서 보증금은 그대로 두고 기간만 연장했다면, 종전 계약서와 확정일자를 계속 보관하여 기존 권리를 입증할 수 있습니다. 묵시적으로 갱신된 경우에도 새로운 계약서를 반드시 작성해야 하는 것은 아닙니다.
임대인의 요청으로 기간을 연장한 계약서를 작성했더라도 종전 계약서를 폐기해서는 안 됩니다. 갱신계약서를 새로 썼다는 사실만으로 기존 보증금 전부의 우선순위가 새 확정일자 기준으로 변경되는 것은 아니기 때문입니다.
다만 종전 임대차를 완전히 종료하고 보증금을 실제로 반환받은 다음 별도의 임대차계약을 체결했다면 결론이 달라질 수 있습니다. 문서의 제목이 ‘갱신계약서’인지 ‘신규계약서’인지보다 보증금 반환 여부와 실제 계약 경위를 기준으로 판단해야 합니다.
기존 계약의 연속성을 명확히 하려면 갱신계약서에 종전 계약일과 보증금, 변경되는 계약기간을 표시하는 것이 좋습니다. 종전 계약서와 갱신계약서는 기존 보증금의 권리관계를 입증하는 하나의 자료 묶음으로 관리해야 합니다.
2. 보증금 증액분에는 왜 새로운 확정일자가 필요한가요?
핵심 한줄: 증액한 보증금에는 새 확정일자가 필요합니다.
기존 보증금이 2억 원이고 갱신계약을 통해 1천만 원을 추가했다면 기존 2억 원과 증액된 1천만 원의 우선변제 순위는 서로 다를 수 있습니다. 기존 금액은 종전 계약서에 받은 확정일자를 기준으로 보호되지만, 증액분은 증액계약서에 새 확정일자를 받아야 그 날짜를 기준으로 후순위 권리자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.
정부의 주택임대차 안내도 계약기간 중 또는 재계약·갱신 과정에서 보증금을 올린 경우 증액된 금액의 우선변제권을 확보하려면 다시 확정일자를 받아야 한다고 설명합니다.
새 확정일자를 받지 않았다는 이유로 임대차계약이나 보증금 증액 합의가 곧바로 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만 주택이 경매나 공매로 넘어가면 증액분의 배당순위에서 불리해질 수 있습니다.
갱신계약서에는 종전 계약의 체결일과 기존 보증금, 증액액, 증액 후 총보증금, 새로운 계약기간 및 지급일을 명확히 기재해야 합니다. 기존 계약과 무관한 새로운 보증금처럼 보이지 않도록 종전 계약을 갱신한다는 취지도 표시하는 것이 좋습니다.
계약서에 금액만 적는 것으로 끝내지 말고 실제 증액금을 지급한 자료도 보관해야 합니다. 계좌이체 내역의 수취인과 계약서상 임대인이 일치하는지 확인하고, 현금으로 지급한다면 임대인의 서명이나 날인이 있는 영수증을 받아두어야 합니다.
3. 갱신계약서를 작성할 때 어떤 서류를 보관해야 하나요?
핵심 한줄: 종전 계약서와 갱신 계약서를 함께 보관하세요.
갱신계약서를 작성할 때 종전 계약서를 임대인이나 공인중개사에게 돌려줄 필요는 없습니다. 확정일자가 표시된 종전 계약서는 기존 보증금의 계약일과 우선변제 순위를 입증하는 핵심 자료입니다.
갱신계약서에는 기존 임대차계약의 효력을 유지하면서 보증금과 기간 중 일부 조건만 변경한다는 내용이 드러나도록 작성할 수 있습니다. 종전 계약의 작성일과 목적물 주소를 기재하면 두 계약의 연결관계를 보다 분명하게 정리할 수 있습니다.
주택이 공동명의라면 갱신계약에 참여하는 임대인도 확인해야 합니다. 공동소유자 중 일부만 계약서에 서명할 경우 다른 소유자로부터 적법한 권한을 받았는지 문제가 될 수 있습니다.
임대인의 대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명서 등으로 대리권과 위임범위를 확인해야 합니다. 단순히 가족이라는 이유만으로 보증금 증액과 계약갱신에 관한 권한이 당연히 인정되는 것은 아닙니다.
보관할 자료는 종전 계약서, 갱신계약서, 각각의 확정일자 확인자료, 기존 보증금과 증액금의 이체내역입니다. 계약갱신요구권을 행사했다면 행사 사실과 시점이 표시된 문자나 내용증명도 함께 보관하는 것이 좋습니다.
전자계약으로 체결한 경우에도 계약서 원본 파일과 확정일자 부여내역을 내려받아 별도로 보관해야 합니다. 플랫폼에서 언제든 다시 확인할 수 있다고 생각했다가 계정이나 서비스 이용에 문제가 생기면 자료 확보가 어려워질 수 있습니다.
4. 보증금을 올리기 전에 어떤 위험을 점검해야 하나요?
핵심 한줄: 증액금을 보내기 전 등기부부터 확인해야 합니다.
최초 계약 당시 주택에 근저당권이 없었더라도 갱신 시점에는 새로운 담보권이나 압류가 설정돼 있을 수 있습니다. 기존 보증금의 확정일자 이후 근저당권이 설정되고 그 뒤 보증금을 증액했다면, 증액분은 해당 근저당권보다 후순위가 될 수 있습니다.
따라서 임대인의 증액 요구를 받으면 먼저 최신 등기사항증명서를 발급받아 소유자, 근저당권, 압류·가압류, 전세권과 신탁등기를 확인해야 합니다. 계약서 작성일뿐 아니라 증액금을 실제로 지급하기 직전에도 변동이 없는지 다시 확인하는 것이 안전합니다.
다가구주택에서는 다른 임차인의 보증금과 우선순위도 중요합니다. 건물의 예상 경매가격에서 선순위 담보채권과 먼저 입주한 임차인의 보증금을 제외하면 증액분까지 회수할 여력이 부족할 수 있습니다.
등기부상 담보가 늘었거나 주택가격이 하락했다면 증액 요구를 그대로 받아들이기보다 증액 폭을 줄이거나 월세로 조정하는 방안을 협의할 수 있습니다. 반환보증 가입 또는 보증한도 증액이 가능한지도 사전에 확인해야 합니다.
법정 증액청구와 계약 당사자 사이의 합의, 계약갱신요구권 행사 과정의 증액은 적용기준이 같지 않을 수 있습니다. 주택임대차보호법상 증액 제한이 적용되는 상황인지, 계약 종료 후 새로운 조건으로 재계약하는 상황인지 구분해야 합니다.
마치며
전세계약을 갱신하면서 보증금이 늘었다면 종전 계약서의 확정일자는 기존 금액을 보호하고, 갱신계약서의 새 확정일자는 증액분을 보호하는 역할을 합니다. 두 계약서를 모두 보관하고 증액금을 지급하기 전 최신 권리관계를 확인해야 합니다.
상담 전에는 종전 계약서와 갱신계약서, 확정일자 확인자료, 보증금 이체내역, 최신 등기사항증명서와 임대인의 증액 요구자료를 준비해 주시기 바랍니다.
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FAQ
Q1. 계약기간만 연장하고 보증금은 그대로라면 확정일자를 다시 받아야 하나요?
보증금이 그대로이고 동일한 임대차가 갱신되는 경우에는 종전 계약서와 확정일자를 보관하여 기존 권리를 유지할 수 있습니다. 새로운 계약서를 작성했다면 종전 계약서도 함께 보관해야 합니다.
Q2. 증액계약서에 확정일자를 받으면 기존 확정일자는 없어지나요?
그렇지 않습니다. 기존 보증금은 종전 확정일자를 기준으로, 증액분은 새 확정일자를 기준으로 우선순위가 판단될 수 있습니다.
Q3. 증액금 지급 후에 확정일자를 받아도 되나요?
가능한 한 증액계약서를 작성한 즉시 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 확정일자가 늦어지는 동안 새로운 근저당권 등이 설정되면 증액분의 순위가 불리해질 수 있습니다.
Q4. 갱신계약서를 쓰면서 종전 계약서를 집주인에게 줘야 하나요?
종전 계약서는 기존 보증금과 확정일자를 입증하는 자료이므로 돌려주거나 폐기하지 말고 본인이 보관해야 합니다.